房子留给孩子，怎么最划算？直接写名字？等去世再办继承？很多人凭感觉选，结果多花了几十万税费，甚至引发家庭纠纷。今天一文讲清2026年父母房产过户的3种方式，附税费对比。
方式一：生前“买卖”过户
优点是流程快、可贷款、产权清晰。缺点是若非“满五唯一”，子女要缴差额20%个税。房子增值200万，税就是40万。适用场景：父母名下只有一套房，且持有超5年，满五唯一免个税。
方式二：生前“赠与”过户（慎用）
优点是手续简单，父母在世就能办。缺点是大坑预警，子女未来出售时，无法享受“满五唯一”免税优惠，需按全额20%缴个税。直系赠与虽免个税，但受赠方需缴3%契税。若父母有多个子女，只赠一人极易引发家庭矛盾。
方式三：身后“继承”过户
优点是法定继承人继承房产免征契税，公证后直接过户，无需购房资格。注意事项：若无遗嘱，按法定继承，配偶、子女、父母均分。多个继承人需全体到场签字，一人不同意就卡住。
2026年北京已实施“非公证继承与公证继承并行”新规，材料齐全可省下公证费。
2026房产过户税费对比，以500万房产为例：
买卖（满五唯一），契税1%-3%，个税免征，公证费无。
赠与，契税3%（15万），个税暂免，公证费可选。
继承，契税免征，个税免征，公证费按房产价值阶梯收取。
注：各地税率略有差异，建议提前咨询当地不动产登记中心。
律师建议：房子是满五唯一，优先选买卖过户。担心子女婚姻风险，建议立公证遗嘱加继承过户。切忌口头承诺，微信聊天、录音不等于有效遗嘱。
最后提醒：房产传承不是“给谁名字”那么简单，而是法律、税务加家庭关系的综合工程。2026年起，各地对继承、赠与审核更严，提前规划才能省心省钱。
你家准备用哪种方式过户？